備忘記録

住宅ローンの申込みがありましたが、少々揉めています。

競売で入手した土地らしいのですが・・・・・

それで、競売物件の境界線について書いておきたいと思います。

境界線は、敷地と敷地の境を示す線です。 通常の不動産売買では、物件確認で境界の確認が行われます。 不動産情報紙のデータや、登記簿のデータで確認しても 売主や隣接の地主と立会いで、境界を確認します。 この境界の位置によっては、面積に誤差が生じますから 土地の広さが変わるかもしれません。

進入路の間口が変わるかもしれません （建物を建てる事ができない場合もあります。）ですから、土地の持ち主と隣の土地の持ち主の立会いで、境界線を確認する必要があります。

競売の場合には、事情が変わってきます。 まず、競売に出されると決まると、裁判所の執行官（しっこうかん）が物件の調査を行います。 物件の持ち主や、境界、その他に権利関係（競売物件の一番のトラブルはこの権利関係ですが、この話は、別の時に）などを調査します。

しかし、この調査は必ずしも正確ではありません。 競売に出される物件の持ち主です。当然、借金が払えない状況ですから 、執行官の調査に立ち会う時間が取れな、 中には、夜逃げ同然に連絡が取れない人も珍しくありません。 ひどい場合には、建物の中にヤ○ザさんが住み込んでいる事も。 こんな、場合には謄本を基に 境界探して、「ここが境界と思われる」的な報告書がある事もシバシバです。 本人が居ないのですから、調べようが無いって事で 報告書が作成され、この報告書を基に物件の価格が計算され 競売の資料として、入札者希望者に公開されます。

このように、裁判所が提示する情報は限られた範囲でしか調査を行っていないので 実際に不動産を入手すると、「報告書の内容と違った」という事も珍しくありません。 この辺は経験が無いと 「裁判所の出している資料が間違っている筈がない」と決め付けて・・・・・

注意が必要です。

　執行官の調査報告書は、執行官が調査できる範囲で作成され、全てを把握できていない可能性がある という事です。 ここに、トラブルの火種が隠れています。 普通に境界を確認する時でさえ、十分モメル可能性を秘めているのに、これが競売物件になれば、簡単な話じゃない場合が多いのはあたりまえ。 立会いに元の持ち主が立ち会わないんですから、 ある意味、近所のおばちゃんの言いたい放題になる可能性もある・・・・・

　土地取引の知識をもたれている方の中には、「登記簿」に面積や境界が記載されているから、こんなトラブルは起きないだろう、と思われる方が居るかもしれません。 しかし、現実には明治の測量のまま境界を記載した図面や、面積を採用したままの登記簿を利用している所も多いです。 測量には、実費がかかるので、公共事業で国や県などが測量した場合や、土地を売買する、相続する等の、タイミングで正確な測量を遣り直し、その結果を登記簿に修正として記載しています。 この測量の時に、土地の持ち主同士による、境界の立会いが行われ　双方納得の形で境界が決められ登記簿に反映されます。 

今回も現況と公図が全く違う・・・・・

これで、住宅ローンを申し込まれても。ちょっと困ってしまいます・・・・